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            杭州經濟技術開發區L28-02地塊土地使用權價格評估
            2013-05-09 16:27:56

            土地評估報告

             

            項目名稱:杭州經濟技術開發區L28-02地塊土地使用權價格評估

            受托估價單位:**資產評估公司  

            提交估價報告日期:201166日 

            第一部分   評估師聲明

            1、評估報告陳述的事項是真實和準確的。

            2、對評估所依據的信息來源進行了驗證,并確信其是可靠和適當的。

            3、評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的,評估報告的分析、判斷和結論僅受評估報告所闡述的假設和限定條件的限制,評估師的專業分析、判斷和結論是公正的、無偏見的。

            4、對評估報告中所評估的資產,評估師對其不擁有現存的或將來的利益,對于評估報告涉及的各方,不涉及任何評估師個人的利益。

            5、對于評估報告中所評估的資產和評估工作中所涉及的各方,評估師不存在任何偏見。

            6、評估師對于評估報告中所評估的資產親自進行了現場清查、核實和勘察。

            7、無人對評估報告的簽署者提供重要的專業幫助。

            8、評估報告只能用于載明的評估目的,因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。

            第二部分   摘要

            1、估價項目名稱:杭州經濟技術開發區L28-02地塊土地使用權價格評估

            2、委托估價方:杭州**公司

            3、估價目的政府拍賣待估宗地用于建設住宅用地,為核定土地資產價值的需要提供價格參考依據。

            4、估價基準日20116月4日

            5、價值類型: 市場價值

            6、評估方法:市場法、假設開發法

            7、估價結果

                評估土地面積:26.56畝(17706 m2 

                平均單位面積地價:16869元/ m2(取整)

                評估總地價:30977142

                大寫:叁仟零玖柒萬柒仟壹佰(貨幣種類:人民幣) 

            第三部分   報告書正文

            一、委托估價方

                杭州**公司

            二、估價對象

                此次估價對象為一塊宗地,土地總面積26.56畝,位于杭州下沙經濟技術開發區杭州下沙經濟技術開發區L28-02地塊,東至規劃一號渠綠化、浙江德嘉建設有限公司,南至空地,西至規劃星河北路綠化,北至規劃南苑路。待估宗地現為政府待拍賣,規劃用途住宅用地,土地使用年限設定為70年,容積率為2.7。

            三、估價對象概況

            (一)土地權利狀況

              委估宗地土地所有權屬國家所有,在估價基準日,待估宗地未設定抵押、擔保等他項權利。

            (二)土地利用狀況

              供水、排水、供電、通訊等完善。

            四、地價影響因素分析

            (一)一般因素

              1.地理位置

              杭州是浙江省會(經緯120.2E,30.3N),長江三角洲南翼中心城市,“東南第一州”。浙江省政治、經濟、文化、科教中心,也是中國最著名的風景旅游城市之一。其中的杭州經濟技術開發區是1993年4月經國務院批準設立的國家級開發區,行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區已構建了完善的基礎設施、優美的園區環境、便捷的生活設施、高效規范的政府服務。根據杭州市“構筑大都市、建設新天堂”的戰略目標,以杭州經濟技術開發區為核心的杭州城市東部178平方千米是杭州大都市的副中心(即下沙新城)。

            2.自然環境

                杭州處于亞熱帶季風區,四季分明,夏季氣候炎熱,濕潤,有小火爐之稱,相反,冬季寒冷,干燥。春秋兩季氣候宜人,是觀光旅游的黃金季節。 

                3.行政區劃

            據“杭州地名網”資料顯示:截至2009年8月24日,杭州市總面積1.66萬平方公里,總人口660.4萬人,轄8個市轄區、2個縣,代管3個縣級市,其中市轄區3068平方千米,市轄區409.5萬人, 杭州市經濟技術開發區行政管轄面積104.7平方公里,轄區人口30萬。   

            4.社會經濟狀況

                2010年,全市實現生產總值5945.82億元,超額完成“十一五”規劃目標,比上年增長12%,帶著連續20年兩位數的增速進入“十二五”,增速快于全國和全省1.7和0.2個百分點。經濟總量穩居全國大中城市第八、副省級城市第三和省會城市第二位。按常住人口計算,全市人均GDP達到68398元,根據年平均匯率折算,達到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均GDP雙雙突破1萬美元,標志著步入“上中等”發達國家水平,經濟總體實力再上新臺階。

            (二)區域因素

                1.區域概況 

                待估宗地位于杭州下沙經濟技術開發區,26.56畝,東至規劃一號渠綠化、浙江德嘉建設有限公司,南至空地,西至規劃星河北路綠化,北至規劃南苑路。

            2.交通條件 

                待估宗地所在區域有學林街、星河北路、學源街等主要道路,區域內道路四通八達,路網密度高,道路通達度好。

               (1)公共交通便捷度。待估宗地所在區域暫時沒有公交線路開通;地鐵經過該區域,待地鐵建成后,這里交通將十分便利。

            3.基礎設施條件 
                供水、排水、供電、通訊等完善。

            (三)個別因素 

            1.宗地位置

                待估宗地位于杭州下沙經濟技術開發區,26.56畝,東至規劃一號渠綠化、浙江德嘉建設有限公司,南至空地,西至規劃星河北路綠化,北至規劃南苑路。

                2.面積、形狀、用途及容積率 

                待估兩宗地土地總面積為26.56畝。宗地近似長方形,形狀較規則,容積率2.7,為住宅用地。

                3.地形及地質條件

            待估宗地地形平坦,地質狀況較好,對宗地利用無影響。

            4.土地使用年限。

            待估宗地設定土地用途為住宅出讓土地,土地使用年限70年。

            5.基礎設施狀況

            待估宗地基礎設施供水、排水、供電、通訊等完善。

            五、評估目的

             因政府拍賣待估宗地用于建設住宅用地,為核定土地資產價值的需要提供價格參考依據。

            六、價值類型

            本報告所稱的“評估價值”為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

            七、評估基準日

            根據本公司與委托方的約定,本項目資產評估的基準日確定為2011年6月4日。

            八、評估方法的比較和選擇

            市場法適用于有充分的市場交易資料、交易實例與被評估房地產之間具有較大的相關性或較高的可比性、交易實例資料及其來源必須翔實可靠的房地產。

            假設開發法適用于待開發的土地(包括生地、毛地和熟地)、待拆遷改造土地、未開發完工的房地產。

            成本法適用的對象為新開發建造、計劃建造或可以假設重新開發建造的房地產價格評估。成本法也被廣泛用于那些既無收益又很少發生交易的房地產的評估,如政府的辦公樓、學校、圖書館、醫院、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建造的房地產。

            收益法適用于有收益或潛在收益的房地產的評估,如商場、旅館、餐館、商務樓等收益性房地產及住宅等也可以轉化為收益性的房地產。但對于政府辦公樓、學校、公園、圖書館等社會公用、公益房地產,收益法一般不適用。

            綜合分析首先應重點選用市場比較法和假設開發法兩種評估方法。因為市場法較充分考慮了在估價基準日的近期市場上類似房地產的交易行情、市場承受能力,其測算的價格具有現勢性,容易為買賣雙方認同和接受。假設開發法則充分地考慮了規劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產市場現狀和未來可能帶來的收益等。而且拍賣出讓宗地一般都是用于開發或再開發建設,且多為經營性用地,因此,假設開發法、市場比較法往往成為首先被選用的方法,收益法和基準地價修訂法也比較常用,成本法則較為少用。當然,運用上述兩種評估方法,也需要一定前提條件。在房地產市場不發達、缺乏交易案例,或無城市規劃主管部門審定的詳細規劃設計方案的情況下,就只能選取基準地價修正法和成本法等方法來進行評估。  

            九、評估方法

            (一)市場法

            1.基本思路及計算公式

            市場法是在求取被估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照,對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行修正,得出被估房地產合理價值。

            市場法計算公式:

            被估房地產價值=交易實例單價*(1+或—交易實例差異因素調整率)*(1+期間房地產價格上漲率)*被估房地產面積

            被估房地產價值=交易實例單價*交易情況修正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數*交易時間修正系數*被估房地產面積

            2.案例應用

            待評估宗地為杭州經濟技術開發區(杭州經濟技術開發區L28-02地塊)東至規劃一號渠綠化、浙江德嘉建設有限公司,南至空地,西至規劃星河北路綠化,北至規劃南苑路,26.56畝,住宅用地。評估其的公平市場價格。收集的有關資料如下表。

            比較對象

            評估項目

            A

            B

            C

            待評估對象

            坐落

            高新技術開發區

            高新技術開發區

            高新技術開發區

            高新技術開發區

            所在地區

            較偏僻

            較偏僻

            較偏僻

            較偏僻

            用途

            住宅

            住宅

            住宅

            住宅

            土地類型

            熟地

            熟地

            熟地

            熟地

            價格(萬元)

              114000

               62855

               78800

            交易時間

            2010-11-25

            2010-10-28

            2010-10-12

            面積(平方米)

            65711

            47813

            51228

            17706

            形狀

            規則

            規則

            規則

            規則

            地勢

            平坦

            平坦

            平坦

            平坦

            地質

            較好

            較好

            較好

            較好

            基礎設施

            完備

            完備

            完備

            完備

            交通狀況

            很好

            很好

            很好

            很好

            使用年限

            70

            70

            70

            70

            容積率

            2.8

            2.5

            2.5

            2.7

            注:A=杭州經濟技術開發區(下沙R21-C-03地塊) 東至規劃道路,南至規劃道路,西至規劃春瀾路綠化,北至規劃農墾路綠化。

            B=杭州經濟技術開發區(下沙R21-C-06地塊) 東至規劃長安路,南至綠化帶,西至規劃長墾路,北至規劃匯安路。

            C=杭州經濟技術開發區(下沙R21-13地塊) 東至規劃道路,南至沿江大道,西對繞城公路綠化帶,北至24號大街。

            計算過程:

            (1)進行交易情況修正

            經調查,未發現交易實例的交易情況有什么特殊情況,均作為正常交易看待。故無需修正。

            (2)進行交易時間修正

            根據調查,2009年第四季度,全國105個主要監測城市地價總體水平為2595元/m2,環比增長3.01%,平均每月上漲1%,則:

            交易實例A交易時間修正系數=107/100=1.07

            交易實例B交易時間修正系數=108/100=1.08

            交易實例C交易時間修正系數=108/100=1.08

            (3)進行區域因素修正

            根據調查,交易實例A、B、C與待估對象處于同一區域,故無須作區域因素修正。

            (4)進行個別因素修正

            關于面積因素的修正

            待估宗地的面積小于3個交易實例,對住宅土地而言,面積小些不利于充分利用,面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格低3%。則:

            交易實例A的面積修正系數=0.97

                交易實例B的面積修正系數=0.97

                交易實例C的面積修正系數=0.97

            關于容積率因素的修正

            經收集有關數據資料進行統計分析,土地的價格與容積率的關系是,容積率增加0.1,地價增加2%。則:

                交易實例A的容積率修正系數=100/1020.98

                交易實例B的容積率修正系數=104/1001.04

                交易實例C的容積率修正系數=104/1001.04

            個別因素修正系數計算如下:

                交易實例A的個別因素修正系數=0.97×0.980.9506

                交易實例B的個別因素修正系數=0.97×1.041.0088

                交易實例C的個別因素修正系數=0.97×1.041.0088

            (5)計算比準價格

            A、B、C的單位價格分別為

            A1140000000/65711=17349/平方米(取整)

                 B628550000/47813=13146/平方米(取整)

            C=788000000/51228=15382/平方米(取整)

            基準價格:

                 A17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40(元/平方米)

                 B13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62(元/平方米)

                 C15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75(元/平方米)

            (6)采用算術平均法求得評估結果

            因得到的3個比準價格較相近,故采用算術平均法求出評估結果:

             待估宗地評估價(單價)=(17646.40 + 14322.62 + 16758.75/3

                                   16242.59(元/平方米) 

            (二)假設開發法

            1.基本思路及計算公式

            假設開發法在求取待開發房地產價值時。將待開發房地產的預期開發后的價值,扣除正常的開發費用、稅金及正常的開發利潤,以倒推出的剩余價值作為待估房地產的價值。正常的開發費用即為建造和銷售房屋所花費的必要費用,如前期的工程費、建安工程費、管理費、銷售稅費、資金成本等。

                假設開發法計算公式:

            待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-資金成本-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產應負擔的稅費

            地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-銷售費用-利潤

            2.案例應用

            土地面積:17706平方米,容積率2.7,土地使用年限70年。選用評估方法:假設開發法。選擇和確定最佳開發方式:住宅用地。估算建設周期:2年。預計售價:15000元/平方米。估算開發費用:預計建筑費3000元/平方米。轉業費為建筑費10%。成本利潤率30%,銀行貸款年利息率6.4%。銷售費用為售樓價的2%。銷售稅費為售樓價的6%。

            樓價=17706*2.7*15000=717093000元。建筑費=17706*2.7*3000=143418600元。專業費用=建筑費*10%=14341860元。建筑費和專業費合計=157760460元。銷售費用=717093000 * 2%=14341860元。稅費=717093000 * 6%=43025580元。投資利息=地價 * [(1+6.4%)2-1]+(157760460+717093000 * 2%)*[(1+6.4%)-1)]=地價*0.132096+11014548.48。假設地價一次投入,建筑費、專業費及銷售費用均勻投入。利潤=(地價+建筑費+專業費)*30%=0.3*地價+347328138

            地價=樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-投資利息-稅費-利潤

             =717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地價 * [(1+6.4%)2-1]+(157760460 +717093000 * 2%)*[(1+6.4%)-1)]-0.3*地價+157760460*0.3

            地價=30977142.41元

            單位地價=30977142.41/17706=17495.3元/m2

            注:上述地價中含有購買土地時繳費的稅費。建設周期定為2年。其他數據可以根據自己的經驗合理估計。

            十、評估程序實施過程和情況

            (一)市場法的實施過程

            1.踏勘被估房地產(見上文表格中的資料)

            2.收集較充分的房地產交易實例資料(見上文表格中的資料)

            3.選取可比較參照的交易實例(上文表格中A=杭州經濟技術開發區(下沙R21-C-03地塊。B=杭州經濟技術開發區(下沙R21-C-06地塊))。C=杭州經濟技術開發區(下沙R21-13地塊)

            4.建立價格可比基礎

            5.被估房地產與交易實例之間差異因素的比較和修正(見上文案例應用)

            6.被估房地產價值的確定(見上文案例應用)

            (二)假設開發法的實施過程

            1.調查和勘察待開發房地產的基本情況(見上文表格中的資料)

            2.選擇最佳開發利用方式:住宅區

            3.估算開發周期:2年

            4.預測未來開發完成后的房地產的售價:15000元/平方米

            5.預算開發建設總成本費用(見上文案例應用)

            6..估算稅費和開發商利潤(見上文案例應用)

            十一、評估假設

            1.在估價基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。 
               2.土地使用者合法有償取得土地使用權,并支付有關稅費。 
               3.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。 
               4.估價對象與其它生產要素相結合,能滿足設定年期內經營管理的正常進行、持續發展。 
               5.估價對象在設定用途條件下得到或將得到最有效利用,并會產生相應的土地收益。

            6.待估宗地的最佳開發利用方式為:住宅用地。土地使用年限為70年,容積率為2.7。如以上設定的條件與政府相關部門最終的批復有出入,評估報告應做適當調整或重新評估。
              7.委托方提供資料屬實。 
              8.評估設定的土地開發程度為宗地紅線外的基礎設施開發程度及紅線內場地平整狀況。

            十二、評估結論

            根據以上評估方法和標準計算,杭州經濟技術開發區L28-02地塊土地使用權價格于評估基準日2011年6月4日的評估單價為(15852.33+17495.3)/2=16869元/m2(取整),大寫為人民幣壹萬陸仟捌佰陸拾玖元整。

            十三、需要特殊說明的事項 

            1.本報告評估的土地價格是估價對象在估價基準日2011年6月4日的現狀價格,隨著時間的推移及土地市場情況的變化,該價格應做適當的調整或重新評估。 

            2.本報告估價結果是在滿足地價定義所設定條件下的出讓土地使用權價格,若待估宗地的土地權利狀況、開發利用方式、估價期日、土地開發狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發生變化,該評估價格應作相應調整。 

            3.本報告必須完整使用,對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失,受托估價機構不承擔責任。 

            4.估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及地方有關地價評估技術標準,結合待估宗地具體狀況,確定估價原則、方法及參數的選取。

            十四、評估報告適用限制說明

            1.本次評估是在委托方和被評估單位提供的文件、資料真實、有效的假設條件下進行的,如發生由于委托方及被評估單位提供的文件、資料失實或有隱匿等行為二造成評估結果失實,則有委托方承擔責任,本公司不承擔任何法律責任。

            2.本評估報告僅供評估報告中披露的評估報告使用者用于載明的評估目的。注冊評估師及其所在評估機構不承擔因評估報告使用不當所造成后果的責任。

            3.本評估結論是注冊資產評估師根據專業知識和經驗對評估對象發表的價值咨詢意見,不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

            4.根據國家有關規定,本評估報告有效期為1年,即有效期從資產評估基準日2011年6月4日至2012年6月3日止。本評估報告應當在載明的有效期內使用。

            5.本評估報告結論僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產評估主管機關審查適用。本評估報告書的使用權歸委托方所有,但除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外,未征得本公司同意,評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

            十五、評估報告日

            本報告提出日期為2011年6月6日。

                                                                  

             **資產評估公司

                                                                   2011年6月6日

            評估機構法定代表人:***

            注冊資產評估師:黃婕湘

            注冊資產評估師:阮洲波

            附件:

             

            組員分配:

            組長:關曉培。負責這次房地產評估實踐的組織、安排;組織討論確定評估思路,進行任務分配與協調;保證小組內部的溝通交流以及和老師的及時溝通,保證順利小組完成評估實踐。

            實地調研成員:徐立榮、金烘民、李曉鈺、劉毅。負責到選定的房地產實地查看,了解具體情況,收集資料數據(也含走訪有關部門收集待評估資產的相關資料數據)。

            其它渠道數據收集成員:徐立榮、金烘民、李曉鈺、劉毅。負責從其它渠道收集資料數據,主要是通過網絡收集待評估資產的相關資料數據。

            分析評估成員:黃睫湘、阮洲波。負責根據小組成員收集來的資料數據,分析選擇評估方法,進行評估。

            撰寫評估報告成員:張曉艷、陳亞旎。負責根據小組成員收集來的資料數據和分析評估過程和結果,按規范撰寫評估報告。

            撰寫PPT成員:何瑩莉。負責根據評估報告和實際評估過程,撰寫陳述時展示的PPT。

            陳述成員:蘇繡秀。負責根據實際評估過程和展示的PPT,陳述小組的評估思路、步驟、方法和結果。

            回答問題:全體成員,回答評委提出的和小組進行的資產評估有關的問題。

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