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            低效用地認定及處置政策
            2018-06-14 09:07:03

            在嚴控建設用地規模甚至規模減量化的背景下,存量用地挖潛必將成為未來土地供應保障經濟社會發展的主要途徑。因此,從各地低效用地的處置政策入手,對各類認定標準和處置措施進行了梳理,提出低效用地處置盤活的政策建議,很有意義。

            城鎮低效用地認定標準


            國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》對城鎮低效用地進行了界定:城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地,且權屬清晰、不存在爭議。

            低效用地處置政策分析

            協議收回和依法轉讓。這是采用頻次最高的兩種處置措施,在8個地區中出現的頻次是6次。主要是對無力或不愿意繼續加大投入的土地使用權人,將土地使用權收回再重新出讓,或者鼓勵其將土地或廠房轉讓給實力比較強的企業,促進產業改造升級。

            自主改造和收購儲備。這兩種處置措施出現的頻次均是5次。自主改造主要是對已竣工投入使用的企業,因投資強度、建筑密度、容積率等沒有達到約定或規定標準,經批準對現有廠房改建、加層改造、利用地下空間等途徑提高土地投資強度和容積率,或者利用已有廠房興辦商務和信息服務、文化創意等第三產業,促進產業轉型升級;收購儲備則是政府因城市規劃需要,將用于公共設施和市政基礎設施建設的土地,或需要改變土地用途用于商品房及其他經營性項目開發的,政府通過補償的方式,依法收回其土地使用權,并納入政府土地儲備。

            限期開發和兼并重組。這兩種處置措施出現的頻次均是4次。限期開發是對投資強度、建筑強度、產出效益達不到約定的企業,通過簽訂補償協議的方式限期整改,對于未履約的企業追究其違約責任,還有的地方以收取保證金或違約金的方式追究未履約的企業責任;兼并重組則是鼓勵優勢企業對停產或半停產的效益低下的工業企業通過收購、兼并等方式進行整合重組,盤活存量土地。

            協議置換。這種處置措施出現的頻次是3次。針對政府因實施城市規劃進行舊城區改造,需要異地搬遷、且符合國家產業政策的工業項目,政府以協議方式,收回原國有土地使用權,并為原土地使用權人異地安排新的工業用地。


            政策建議

            科學制定認定標準。要統籌考慮區域差異、產業差異、發展水平差異等因素,本著界線清、可操作的原則,明確低效用地認定的具體標準、程序及再開發利用的具體措施。

            建立低效用地自動預警系統。低效用地盤活利用要充分運用先進信息技術手段,增強信息獲取和分析能力。開展工業用地普查,開發建立工業用地調查數據庫,將調查成果納入信息化管理,并協調住建、發改、商務、稅收等部門,實現用地、用電、用水、用能以及投入產出、稅收和企業誠信等相關信息的實時錄入與共享,實施工業用地利用狀況動態監測監管,開展低效用地自動預警。

            強化政府主體責任。低效用地盤活利用必須由政府主導推動,強化政府的責任主體地位。這項工作涉及法律責任、經濟利益分配和社會和諧穩定,是一項復雜性、艱巨性、綜合性的系統工程。

            建立共同參與機制。低效用地盤活利用要充分調動政府、土地使用權人及相關權利人的積極性,吸引社會各方廣泛參與。根據低效用地的宗地特性、產生原因做到“一地一策”,分類及時處置。要建立健全激勵約束機制,鼓勵社會資金參與和土地使用權人自主開發改造。

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