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            拆遷補償項目資產評估報告書
            2013-06-05 09:40:05

            某某

            資產拆遷補償項目

            資產評估報告書

            黑廣榮評報字[2011]第020號

            黑龍江廣榮資產評估有限公司

            二○一一年五月三十日

            目      錄

            某某資產拆遷補償項目資產評估報告書摘要 1

            某某資產拆遷補償項目資產評估報告書 3

            一、緒言 3

            二、委托方及產權持有者、其他評估報告使用者 3

            三、評估目的 4

            四、評估范圍和對象 4

            五、價值類型及其定義 4

            六、評估基準日 5

            七、評估原則 5

            八、評估依據 5

            九、評估方法 5

            十、評估過程 6

            十一、評估結論 8

            十二、評估假設及限定條件 9

            十三、特別事項說明 10

            十四、評估基準日期后的調整事項 11

            十五、評估報告法律效力 11

            十六、評估報告提出日期 12

            評估報告書備查文件

             、個體工商戶營業執照復印件

             、委托方及產權持有者承諾函

             、資產評估機構資格證書復印件

             、資產評估機構營業執照復印件

            、參加本次評估的注冊資產評估師證書復印件

            六、其他文件

            某某資產拆遷補償項目

            資產評估報告書摘要

            重要提示

            以下內容摘自資產評估報告書,欲了解本評估項目的全面情況,應認真閱讀資產評估報告書全文。

            黑龍江廣榮資產評估有限公司接受哈爾濱雙來房地產開發有限公司的委托,根據國家關于資產評估的有關規定,本著獨立、公正、科學、客觀的原則,按照公的資產評估方法,對某某資產拆遷補償項目所涉及的資產進行了實地察與核對,并做了必要的市場調查與征詢,履行了公認的其他必要評估程序。在此基礎上,我們對某某資產拆遷補償項目所涉及的資產在評估基準日的值采用重置成本法進行了評估,目前資產評估工作業已結束,現將資產評估結果報告如下:

            經評估,截止評估基準日2011年5月27日,某某資產拆遷補償項目所涉及資產的公允價值為人民幣肆萬壹仟肆佰零伍元整,即¥41,405.00元。詳細情況見下表。

            金額單位:人民幣

            項目

            賬面價值

            評估價值

            增減值

            增值率(%)

            A

            B

            C=B-A

            D=C/A×100%

            1

            流動資產

             

             

             

            2

            非流動資產

             

            4.14

             

             

            3

            其中:可供出售金融資產

             

             

             

            4

                  持有至到期投資

             

             

             

            5

                  長期應收款

             

             

             

            6

                  長期股權投資

             

             

             

            7

                  投資性房地產

             

             

             

            8

                  固定資產

             

            4.14

             

             

            9

                  在建工程

             

             

             

            10

                  工程物資

             

             

             

            11

                  固定資產清理

             

             

             

            12

                  生產性生物資產

             

             

             

            13

                  油氣資產

             

             

             

            14

                  無形資產

             

             

             

            15

                  開發支出

             

             

             

            16

                  商譽

             

             

             

            17

                  長期待攤費用

             

             

             

            18

                  遞延所得稅資產

             

             

             

            19

                  其他非流動資產

             

             

             

            20

            資產總計

             

            4.14

             

             

            21

            流動負債

             

             

             

             

            22

            非流動負債

             

             

             

             

            23

            負債合計

             

             

             

             

            24

            凈資產(所有者權益)

             

             

             

            本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送財產評估主管機關審查而。評估報告使用權歸委托方所有,征得出具評估報告的評估機構同意,評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體,法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。本報告評估結論的有效期為一年,從評估基準日起計算,即從2011年5月27日起至2012年5月26日止。超過一年,需重新進行資產評估。

            以上內容摘自資產評估報告書黑廣榮評報字[2011]第020號,報告使用人在使用本摘要時應特別關注評估報告正文中特別事項說明。欲了解本評估項目的全面情況,需認真閱讀資產評估報告書全文。

            某某資產拆遷補償項目

            資產評估報告書

            一、緒言

            黑龍江廣榮資產評估有限公司接受哈爾濱雙來房地產開發有限公司的委托,根據國家關于資產評估的有關規定,本著獨立、公正、科學、客觀的原則,按照公的資產評估方法,對某某資產拆遷補償項目所涉及的資產進行了實地察與核對,并做了必要的市場調查與征詢,履行了公認的其他必要評估程序。在此基礎上,我們對某某資產拆遷補償項目所涉及的資產在評估基準日的值采用重置成本法進行了評估,目前資產評估工作業已結束,現將資產評估結果報告如下:

            二、委托方、產權持有者及其他報告使用者

            1、委托方哈爾濱雙來房地產開發有限公司

            2產權持有者:某某,主要情況如下:

            經營者姓名:楊祥云

            組成形式:個人經營

            經營場所:呼蘭鎮和平街四委五組

            經營范圍及方式:銷售冷凍水產品、冷庫出租。

            成立日期:2004年3月26日

            3、其他報告使用者:

            業務約定書約定的評估報告其他有關使用者。

            三、評估目的

            對哈爾濱雙來房地產開發有限公司委托的截止2011年5月27日拆遷補償項目所涉及的資產進行評估,為某某資產拆遷補償項目提供價值參考依據。

            四、評估范圍和對象

            評估范圍和對象為某某截止2011年5月27日拆遷補償項目所涉及的資產,具體包括:固定資產-制冷設備(系統):壓縮冷凝機組及排管。

            資產概況:

            制冷設備(系統)包括4個主要部分:壓縮機、冷凝器、膨脹閥(節流閥)、蒸發器。整個制冷系統由循環管路連接,構成一個密閉的回路。管路內充注制冷劑。

            資產型號為KUL-M6M-100,購置于2003年6月,現正常使用。

            具體評估范圍和對象見資產評估明細表。

            本次評估范圍內的資產與哈爾濱雙來房地產開發有限公司委托評估時確定的資產范圍一致。

            五、價值類型及其定義

            本次評估的價值類型為市場價值,市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

            六、評估基準日

            根據我公司與委托方的約定,本項目資產評估的基準日確定為2011年5月27日。根據拆遷補償工作的要求,盡量使評估基準日與評估目的所涉及的經濟行為實現日接近,故選擇本基準日作為評估基準日。

            本次資產評估工作中,資產評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數的選取等,均以該日外部經濟環境以及市場情況確定。本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

            七、評估原則

            根據國家關于資產評估的有關規定,我公司嚴格遵循了客觀、獨立、公正、科學的原則,以及其他一般公認的評估原則進行評估。在實際評估過程中充分考慮并遵循了公開市場原則等操作性原則。

            八、評估依據

            (一)行為依據

            與委托方簽訂的資產評估業務約定書。

            (二)法依據

            1、中國資產評估協會《資產評估操作規范意見(試行)》;

            2、其它相關的法律法規文件。

            (三)準則依據

            1、會協[2003]18號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》;

            2、資產評估準則-基本準則及其它相關準則;

            3、中評協[2007]189號《資產評估價值類型指導意見》。

            )權依據

            1.產權持有者提供的產權證明文件及相關財務資料;

            2.產權持有者提供的其他與評估有關的資料。

            )取價依據

            1、《資產評估常用數據與參數手冊》北京科學技術出版社;

            2、《2011年機電產品報價手冊》;

            3、現場勘察記錄、網上查詢及市場價格調查。

            九、評估方法

            根據國家資產管理與評估的有關法規,遵循客觀、獨立、公正和科學的原則及其他一般公認的評估原則,我們對某某納入評估范圍的資產進行了必要的核查及技術鑒定,查閱了有關文件及技術資料,實施了我們認為必要的其他程序。

            結合本次評估的目的,評估對象收益法中一些重要的參數難以收集到,市場法不能確切地反映評估對象的市場價值,因此本次評估不宜采用收益法和市場法。重置成本法能確切地反映評估對象的市場價值,運用條件基本具備,故此次評估的基本方法是重置成本法。

            評估價值=重置成本×綜合成新率

            (1) 重置成本的確定

            評估中我們采用直接法確定其重置成本。

            直接法是根據市場交易數據直接確定設備凈價的方法,包括市場詢價與使用價格資料。

            重置成本=設備購置價+運輸費+安裝調試費

            A、設備購置價的確定

            購買價格是以設備現行市場價格,并依據近期成交價為標準。主要通過向生產廠家、經銷商詢價及查詢2011年“中國機電產品報價手冊”(機械工業出版社出版)等資料以及網上查詢,并進行市場調查綜合確定。

            B、運輸費與安裝調試費的確定

            依據中國輕工總會[1993]《輕工業設計概算編制辦法》(QBJS10-93)中有關運雜費率、安裝調試費的規定,并結合工程實際情況以及設備生產廠家到設備安裝地點的運輸距離計算確定。

            設備運雜費、安裝調試費是以設備購買價格為基數計算。

            (2)綜合成新率的確定

            綜合成新率采用鑒定成新率法確定,計算公式如下:

            評估人員經過現場勘察,對設備各部位進行打分,然后根據上述公式進行計算。

            評估價值的計算:

            評估價值=重置價值×綜合成新率

            十、評估過程

            公司受評估委托后,隨即選派資產評估人員,進行資產評估前期準備工作,制訂資產評估工作計劃。隨后資產評估組正式進駐現場,開展資產評估工作。

            本次評估整個評估工作分四個階段進行:

            (一)評估前期準備工作階段

            本階段的主要工作是:根據資產評估工作的需要,向產權持有者布置資產評估申報表,協助進行資產評估申報工作;同時收集資產評估所需相關資料,制訂資產評估工作計劃。

            (二)現場評估階段

            根據資產評估的有關原則和規定,對評估范圍內的資產進行了評估和產權審驗,具體步驟如下:

            1、聽取產權持有者對資產現狀的介紹;

            2、對產權持有者填報的資產評估申報表進行審核;

            3、根據資產評估申報表的內容到現場進行核實,對資產狀況進行察看、記錄;與產權持有者進行交談,了解資產的管理及生長狀況;

            4、根據委估資產的實際狀況和特點,制訂資產的具體評估方法;

            5、選擇適宜的評估方法,搜集市場價格信息,按相應專業標準計算有關費用,測算其評估;

            6、逐級復核匯總,編寫資產評估報告書。

            (三)評估匯總階段

            根據專業組對資產的初步評估結果,進行分析,確認評估工作中沒有發生重評和漏評,并根據匯總分析情況,對資產評估結果進行調整。

            (四)提交報告階段

            根據評估工作底稿,起草資產評估報告書初稿,經與委托方溝通后,提交正式資產評估報告書。

            十一、評估結論

            在實施了上述資產評估程序和方法后,某某截止評估基準日2011年5月27日資產拆遷補償項目所涉及資產的公允價值為人民幣肆萬壹仟肆佰零伍元整,即¥41,405.00元。詳細情況見下表。

            金額單位:人民幣

            項目

            賬面價值

            評估價值

            增減值

            增值率(%)

            A

            B

            C=B-A

            D=C/A×100%

            1

            流動資產

             

             

             

            2

            非流動資產

             

            4.14

             

             

            3

            其中:可供出售金融資產

             

             

             

            4

                  持有至到期投資

             

             

             

            5

                  長期應收款

             

             

             

            6

                  長期股權投資

             

             

             

            7

                  投資性房地產

             

             

             

            8

                  固定資產

             

            4.14

             

             

            9

                  在建工程

             

             

             

            10

                  工程物資

             

             

             

            11

                  固定資產清理

             

             

             

            12

                  生產性生物資產

             

             

             

            13

                  油氣資產

             

             

             

            14

                  無形資產

             

             

             

            15

                  開發支出

             

             

             

            16

                  商譽

             

             

             

            17

                  長期待攤費用

             

             

             

            18

                  遞延所得稅資產

             

             

             

            19

                  其他非流動資產

             

             

             

            20

            資產總計

             

            4.14

             

             

            21

            流動負債

             

             

             

            22

            非流動負債

             

             

             

            23

            負債合計

             

             

             

             

            24

            凈資產(所有者權益)

             

             

             

            評估結論詳細情況見資產評估明細表。

            十二、評估假設及限定條件

                   (一)由委托方及產權持有者提供的與評估相關的產權證明文件及其他有關資料是形成本報告的基礎。委托方、產權持有者和相關當事人應對所提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。

                   (二)本評估報告沒有考慮將來可能出現的因拍賣、抵押等對評估價值的影響,也未考慮發生產權變動時特殊的交易方可能追加的付出價格等對評估價值的影響。 

                   (三)在執行本次評估程序過程中,對資產的法律權屬,評估師進行了必要、獨立的核實工作,但并不表示評估師對評估對象法律權屬進行了確認或發表了意見。評估師執行資產評估業務的目的只是對評估對象的價值進行了估算并發表專業意見。

                   (四)本評估報告僅供業務約定書中明確的報告使用人使用,不得被任何第三方使用或依賴。本公司對任何個人或單位違反此條款的不當使用不承擔任何責任。

            (五)本評估沒有考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力等對評估結果的影響。

            (六)對存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項、或有事項或其他事項,如產權持有者等有關方應評估人員要求提供而未提供,而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下,評估機構及評估人員不承擔相關責任。

            (七)、其他因行政、管理目的而使用報告的相關當事人或機構,通常是由委托方將評估報告作為支持性文件遞交給這些機構,在此情況下,這些機構僅為評估報告的相關當事方,而非實質的、當然的評估報告使用者。

            十三、特別事項說明

            1、受哈爾濱雙來房地產開發有限公司的委托,本次評估范圍僅以產權持有者申報并確定的資產范圍為限。

            2、本次評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的,我公司及參加評估工作的全體人員與委托方及產權持有者之間無任何特殊利害關系。

            3、本報告是在委托方及產權持有者提供基礎文件數據資料有關法律證明文件的基礎上出的。本報告評估結論是對2011年5月27日這一基準日所評估資產的客觀公允反映,我公司對這一基準日以后該資產發生的變化不負任何責任。

            4、產權持有者對有關資產的存在性、真實性、合法性負責,評估師僅對基準日資產的客觀公允性承擔評估責任,簽字注冊資產評估師提請報告使用者注意,由產權關系不清引起的一切后果與評估機構和簽字注冊資產評估師無關。

            5、本報告含有若干備查文件,備查文件構成本報告之重要組成部分,與本報告正文具有同等法律效力。

            十四、評估基準日期后的調整事項

            在評估基準日后有效期以內,資產數量發生的變化,應根據原評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化、并對資產評估價格已產生了明顯影響時,委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價。

            由于評估基準日后資產數量、價格標準的變化,委托方在資產實際作價時應給予充分考慮,并進行相應調整。

            十五、評估報告法律效力

            1、評估結論有效的其他條件

            本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下,根據公開市場的原則確定的現行公允市價,沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜等對評估價格的影響,同時,本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。當前述條件其它情況發生變化時,評估結論一般會失效。

            2、本評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力。

            3、評估結論的有效使用期限

            根據國家現行規定,本資產評估報告有效期為一年,自評估基準日2011年5月27日起計算,至2012526日止。超過一年,需重新進行資產評估。

            4、資產評估報告的使用范圍

            本報告評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書的使用權歸委托方所有,征得出具評估報告的評估機構同意,評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體,法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。因使用不當造成的一切后果,與本評估機構和執業的注冊資產評估師無關。

            十六、評估報告提出日期

            本評估報告提出日期為2011530日。

            (此頁無正文)

            評估機構負責人     

            注冊資產評估師:

            注冊資產評估師:

            黑龍江廣榮資產評估有限公司

            二○一一年五月三十日

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